Решение внеочередной XXVI сессии маслихата города Алматы VIII созыва от 25 декабря 2024 года № 194 «Об утверждении градостроительного регламента территории города Алматы»
Решение внеочередной XXVI сессии маслихата города Алматы VIII созыва от 25 декабря 2024 года № 194
Об утверждении градостроительного регламента территории города Алматы
В соответствии с подпунктом 12) статьи 3 Закона Республики Казахстан «Об особом статусе города Алматы», маслихат города Алматы РЕШИЛ:
1. Утвердить прилагаемый градостроительный регламент территории города Алматы.
2. Настоящее решение вводится в действие с 1 марта 2025 года и подлежит официальному опубликованию.
| Председатель маслихата города Алматы | М. Отыншиев |
Утвержден
решением маслихата города Алматы
от 25 декабря 2024 года № 194
Градостроительный регламент территории города Алматы
Глава 1. Общие положения
Градостроительный регламент территории города Алматы (далее - Градостроительный регламент) разработан в соответствии с подпунктом 12) статьи 3 Закона Республики Казахстан «Об особом статусе города Алматы», статьей 41 Закона Республики Казахстан «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Казахстан» (далее - Закон), Правилами разработки, согласования и утверждения градостроительных проектов (генеральных планов населенных пунктов, проектов детальной планировки и проектов застройки), утвержденными приказом Министра индустрии и инфраструктурного развития Республики Казахстан от 30 сентября 2020 года № 505, и в целях реализации Генерального плана города Алматы, утвержденного постановлением Правительства Республики Казахстан от 3 мая 2023 года № 349 (далее - Генеральный план).
Градостроительные регламенты - это режимы, разрешения, ограничения (включая обременения, запрещения и сервитуты) использования территорий (земельных участков) и других объектов недвижимости, а также любых допустимых изменений их состояния, установленных в законодательном порядке. Градостроительные регламенты устанавливаются градостроительной и архитектурно-строительной документацией, выполненной в соответствии с государственными нормативами.
Главными принципами реализации регламента территории застройки функциональных зон является формирование правил использования территориальных зон для целей градостроительного, экологического и строительного регламентов с учетом их проектного зонирования (РДС РК 3.01-01-2002 «Порядок и правила разработки, согласования и утверждения планов градостроительного зонирования») по утвержденному Генеральному плану на период реализации до 2040 года.
Разрешенным считается такое использование земельных участков, которое соответствует не только градостроительным регламентам по видам и параметрам разрешенного использования недвижимости, обозначенным на карте градостроительного зонирования, но и ограничениям по экологическим условиям, условиям охраны памятников и другим планировочным ограничениям, попадающим в данную зону.
Функциональное зонирование территории и градостроительные регламенты территорий зон, районов, участков, объектов имущественных комплексов недвижимости, проектных площадок и адресов, разработанные регламентом территорий, должны использоваться в целях регулирования градостроительной и хозяйственной деятельности на территории города Алматы.
Градостроительный регламент территории города Алматы обеспечивает:
реализацию решений утвержденного Генерального плана;
повышение эффективности землепользования и застройки городских территорий;
резервирование территорий для проекта застройки объектами по целевому назначению;
привлечение инвестиций в жилищное строительство, инженерную, производственную и социальную инфраструктуру, а также в иное обустройство территорий;
развитие территории на основе стратегического подхода;
развитие городского рынка недвижимости (земельных участков, зданий, сооружений);
служит основой для выявления градостроительной ценности земельных участков (ценовое зонирование) по обоснованию величины платы за выкуп земельных участков и дифференцированной ставки земельного налога и соответственно, увеличению налоговых поступлений в бюджет;
градостроительными средствами благоприятные условия проживания населения, в том числе ограничение вредного воздействия хозяйственной и иной деятельности на окружающую природную среду и её рациональное использование в интересах настоящего и будущего поколений;
масштабы намерений изменения недвижимости и совместимость их с другими функциями;
установление условий при разработке Проектов детальной планировки (ПДП) для всех потенциальных застройщиков территории города для плавного перехода одного типа застройки к другому;
упорядочивание использования водоохранных зон и полос рек и водоемов на территории города;
установление регламентов при подготовке актов выбора земельных участков для предоставления их физическим и юридическим лицам на аукционах.
Глава 2. Основные положения градостроительной стратегии по формированию регламента территории
На территории города Алматы в соответствии с Законом и Правилами разработки, согласования и утверждения градостроительных проектов (генеральных планов населенных пунктов, проектов детальной планировки и проектов застройки), утвержденными приказом Министра индустрии и инфраструктурного развития Республики Казахстан от 30 сентября 2020 года № 505 установлены 10 видов и 43 типа функциональных территориальных зон указанных в классификаторе функциональных видов и типов зон для Градостроительных регламентов согласно приложению 1 к настоящему Градостроительному регламенту.
Функциональные территориальные зоны города Алматы обозначены на схемах функционального зонирования территории города Алматы в соответствии с Генеральным планом, согласно приложениям 2.1, 2.2, 2.3 к настоящему Градостроительному регламенту.
Глава 3. Карты градостроительных регламентов территории города Алматы
Базовой структурной единицей земельных участков на территории города Алматы определены следующие территориальные единицы элементов планировочной структуры государственного градостроительного кадастра: 7 планировочных зон, 64 кадастровых округов, 512 кадастровых секторов и 9445 кадастровых кварталов, которые и являются самой мелкой планировочной единицей при разработке функционального зонирования территории города.
Границами данных единиц являются красные линии, реки и другие естественные и искусственные рубежи (административные районы).
План в соответствии с Картами регулирования градостроительной деятельности на территории города Алматы устанавливает следующие планировочные ограничения градостроительной деятельности на территории функциональных зон:
1) Карты средоохранных зон регулирования градостроительной деятельности на территории города Алматы
На картах средоохранных зон представлены виды зон, формирующие градостроительные регламенты по поддержанию природных ресурсов, создающие оптимальную среду обитания урбанизированной территории и регламентирующих градостроительную деятельность по следующим направлениям:
Карта-схема комплексного экологического зонирования территории города Алматы, согласно приложению 3.1 к настоящему Градостроительному регламенту;
Карта-схема ландшафтного зонирования территории города Алматы по сохранности ландшафта, согласно приложению 3.2 к настоящему Градостроительному регламенту;
Карта-схема водоохранных зон, прибрежных полос рек и водоемов на территории города Алматы, согласно приложению 3.3 к настоящему Градостроительному регламенту;
Карта-схема зон особо охраняемых природных территорий города Алматы, согласно приложению 3.4 к настоящему Градостроительному регламенту;
Карта-схема санитарно-защитных зон кладбищ, промышленных предприятий, согласно приложению 3.5 к настоящему Градостроительному регламенту;
Карта ветрового районирования на территории города под размещение жилых домов и общественных комплексов, согласно приложениям 3.6.1 и 3.6.2 к настоящему Градостроительному регламенту.
2) Карты зон планировочных ограничений градостроительной деятельности на территории города Алматы
Планировочные ограничения по территории города Алматы, определенные Генеральным планом, являются исходным определяющим фактором при решении вопроса выбора территории всех функциональных зон для их градостроительного освоения.
Основными планировочными ограничениями по застройке территории города Алматы являются карты-схемы:
Карта-схема зонирования территории по условиям реконструкции (формирование системы общегородского центра, линии регулирования застройки - красные линии, малоэтажная не сейсмостойкая застройка), согласно приложению 3.7 к настоящему Градостроительному регламенту;
Карта-схема зон ограничений по инженерно-геологическим условиям (сейсмичность, разломы, типы грунтов), согласно приложению 3.8 к настоящему Градостроительному регламенту;
Карта-схема строительного зонирования территории города (зоны II, III), согласно приложению 3.9 к настоящему Градостроительному регламенту;
Карта-схема размещения охраняемых объектов историко-культурного наследия на территории города, согласно приложению 3.10 к настоящему Градостроительному регламенту;
Карта-схема зон полос отчуждения (санитарно-защитных зон) транспортных и инженерных коммуникаций на территории города Алматы (транспортные и канализационные коммуникации), согласно приложению 3.11.1 к настоящему Градостроительному регламенту;
Карта-схема зон полос отчуждения (санитарно-защитных зон) транспортных и инженерных коммуникаций на территории города Алматы (коммуникации электроснабжения и газоснабжения), согласно приложению 3.11.2 к настоящему Градостроительному регламенту;
Карта-схема зон полос отчуждения (санитарно-защитных зон) транспортных и инженерных коммуникаций на территории города Алматы (коммуникации теплоснабжения и водопровода), согласно приложению 3.11.3 к настоящему Градостроительному регламенту.
Глава 4. Градостроительные регламенты территории по видам и параметрам разрешенного использования функциональных зон города Алматы
Градостроительные требования к распределению территории зоны по функциональному назначению и параметрам застройки представляет собой перечень разрешенных и перечень разрешаемых только по специальному согласованию видов использования территории.
По видам использования территории, разрешаемым только по специальному согласованию, устанавливается максимальное значение доли площади зоны.
Виды использования территории, не приведенные в перечнях, регламентируемых в приложениях 4.2 - 4.18 к настоящему Градостроительному регламенту, запрещаются.
По разрешенным видам использования территории в каждой зоне, указанной в перечне в приложениях 4.2 - 4.18 к настоящему Градостроительному регламенту, устанавливается значение доли площади зоны, предназначенной для осуществления:
основных функций - минимальное (не меньше);
функций, сопутствующих основным (обслуживающих основные функции и связанных с их осуществлением) - минимальное и максимальное (от_до_);
прочих функций максимальное (не более);
учёт аэрационного режима города - это естественное регулируемое проветривание территории города.
Градостроительные регламенты территории функциональных зон города Алматы по типам зон приведены в приложении 4.1 - 4.18 к настоящему Градостроительному регламенту:
Приложение 4.1 Ветровая карта территории города Алматы и принципы застройки территории города с учетом ее аэрации;
Приложение 4.2 Ж-1 - Усадебная застройка;
Приложение 4.3 Ж-2 - Блокированная застройка (1-2 этажа) с земельным участком не менее 100 м2, не менее 150 м2, не менее 200 м2;
Приложение 4.4 Ж-3 - Зона малоэтажной застройки (2-3 этажа);
Приложение 4.5 Ж-4 - Зона многоквартирных жилых домов в 4-5 этажей;
Приложение 4.6 Ж-5- Зона многоквартирных жилых домов в 6-12 этажей;
Приложение 4.7 Ж-6 - Застройка выше 12 этажей (комплексная реконструкция) согласно п.6.2. СП РК 2.03-31-2020 «Застройка территории города Алматы с учетом сейсмического микрозонирования»;
Приложение 4.8 ОЦ-1 - Территории системы общегородского центра (СОЦ);
Приложение 4.9 ОЦ-2 - Территории специализированных центров;
Приложение 4.10 ОЦ-3 - Территории местных центров;
Приложение 4.11 О - Участки зон повседневного обслуживания населения квартальной застройки;
Приложение 4.12 П - Производственная (промышленная) зона;
Приложение 4.13 Р - Рекреационная зона;
Приложение 4.14 Т - Зоны инженерной и транспортной инфраструктуры;
Приложение 4.15 АС - Зоны территорий городского аграрного сектора;
Приложение 4.16 С - Зоны специального назначения;
Приложение 4.17 РТ - Зоны режимных территорий;
Приложение 4.18 НТ - Резервная зона.
При отсутствии значений параметров использования земельных участков по отдельным типам функциональных зон следует руководствоваться Архитектурным, градостроительным и строительным каталогом (АГСК-1) «Перечень нормативных правовых актов и нормативно технических документов в области архитектуры, градостроительства и строительства, действующих на территории Республики Казахстан».
Приложение 1
к Градостроительному регламенту
территории города Алматы
Классификатор функциональных видов и типов зон для градостроительных регламентов территории города Алматы
| Индекс вида зоны | Виды зон по функциональному назначению | Индекс типа зоны | Типы зон по функциональному назначению | Индекс признака типа зоны | Примечание |
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 |
| Ж | Жилые зоны | Ж-1 | Зона отдельно стоящих жилых домов усадебного типа с земельным участком | Ж-1.1 | Зона усадебной застройки (существующая) |
| Ж-1.2 | Зона усадебной застройки (комплексная реконструкция) | ||||
| Ж-1.3 | Зона усадебной застройки (новое строительство) | ||||
| Ж-2 | Блокированные жилые дома (1-2 этажа) с земельным участком на квартиру | Ж-2.1 | Зона блокированной высокоплотной застройки (существующая) | ||
| Ж-2.2 | Зона блокированной высокоплотной застройки (комплексная реконструкция) | ||||
| Ж-2.3 | Зона блокированной высокоплотной застройки (новое строительство) | ||||
| Ж-3 | Зона многоквартирных жилых домов до 3 этажей | Ж-3.1 | Зона малоэтажной жилой застройки (2-3 этажа, существующая) | ||
| Ж-3.2 | Зона малоэтажной жилой застройки (2-3 этажа, комплексная реконструкция) | ||||
| Ж-3.3 | Зона малоэтажной жилой застройки (2-3 этажа, новое строительство) | ||||
| Ж-4 | Зона многоквартирных жилых домов в 4-5 этажей | Ж-4.1 | Зона среднеэтажной жилой застройки (4-5 этажей, существующая) | ||
| Ж-4.2 | Зона среднеэтажной жилой застройки (4-5 этажей, комплексная реконструкция) | ||||
| Ж-4.3 | Зона среднеэтажной жилой застройки (4-5 этажей, новое строительство) | ||||
| Ж-5 | Зона многоквартирных жилых домов в 6 -12 этажей | Ж-5.1(6) | Зона многоэтажной жилой застройки (6 этажей, существующая) | ||
| Ж-5.1(9) | Зона многоэтажной жилой застройки (7-9 этажей, существующая) | ||||
| Ж-5.1(12) | Зона многоэтажной жилой застройки (10-12 этажей, существующая) | ||||
| Ж-5.2(6) | Зона многоэтажной жилой застройки (6 этажей, комплексная реконструкция) | ||||
| Ж-5.2(9) | Зона многоэтажной жилой застройки (7-9 этажей, комплексная реконструкция) | ||||
| Ж-5.2(12) | Зона многоэтажной жилой застройки (10-12 этажей, комплексная реконструкция) | ||||
| Ж-5.3(6) | Зона многоэтажной жилой застройки (6 этажей, новое строительство) | ||||
| Ж-5.3(9) | Зона многоэтажной жилой застройки (7-9 этажей, новое строительство) | ||||
| Ж-5.3(12) | Зона многоэтажной жилой застройки (10-12 этажей, новое строительство) | ||||
| Ж-6 | Зона многоквартирных жилых домов выше 12 этажной застройки | Ж-6.1 | Зона жилой застройки повышенной этажности выше 12 этажей, (существующая) | ||
| Ж-6.2 | Зона жилой застройки повышенной этажности выше 12 этажей (комплексная реконструкция) согласно условий п.6.2. СП РК 2.03-31-2020 | ||||
| Ж-7 | Зона дачных и садоводческих земель | ||||
| ОЦ | Общественно-деловые зоны | ОЦ-1 | Центральная общественно-деловая зона | ОЦ-1.1 | Центральное ядро |
| Территория многофункциональных городских объектов социального и культурно-бытового обслуживания населения | ОЦ-1.2 | Многофункциональные городские центры | |||
| Территории городских примагистральных узлов обслуживания | ОЦ-1.3 | Примагистральные территории | |||
| ОЦ-2 | Общественно-деловая зона 2-го уровня | ОЦ-2 | Территории специализированных центров | ||
| ОЦ-3 | Общественно-деловая зона местного значения | ОЦ-3.1 | Общественно деловая зона для зон Ж-1, Ж-2, Ж-3 | ||
| ОЦ-3.2 | Общественно деловая зона для зон Ж-4, Ж-5, Ж-6 | ||||
| О | Участки зон повседневного обслуживания населения квартальной застройки | О-1 | Участки учреждений образования, здравоохранения, физкультурно-спортивных сооружений, культуры и искусства | ||
| О-2 | Участки прочих объектов и предприятий торговли, общественного питания, бытового и коммунального обслуживания населения, гостиниц, организаций управления, деловых центров, общественных, научных, банковских учреждений, предприятий связи, религиозные учреждения | ||||
| П | Производственные(промышленные) зоны | П-1 | Коммунально-складская зона, зона предприятий V класса вредности (санитарно-защитная зона - от 50 м до 99 м) | ||
| П-2 | Зона предприятий IV классов вредности (санитарно-защитная зона - от 100 м до 299 м) | ||||
| П-3 | Зона предприятий III классов вредности (санитарно-защитная зона - 300 м до 499 м) | ||||
| П-4 | Зона предприятий І- II класса вредности (санитарно-защитная зона-от 500 м до 1000 м и более) | ||||
| Т | Зоны инженерной и транспортной инфраструктуры | Т-1 | Зона инженерных сооружений и коммуникаций | ||
| Т-2 | Зона транспортных коммуникаций (улиц, дорог) | ||||
| Т-3 | Зона искусственных сооружений на улицах и дорогах (развязок) | ||||
| Т-4 | Зона мест хранения автомобильного транспорта паркинги) | ||||
| Т-5 | Зона сооружений и устройств городского пассажирского транспорта (станции метро, подстанции электрического транспорта, автостанции) | ||||
| Т-6 | Зона предприятий автосервиса (автозаправочные станции, станции технического обслуживания, автомойки, мотели, предприятия общественного питания, магазины) | ||||
| Т-7 | Зона внешнего транспорта и связи (автовокзалов, ж/д вокзалов, аэропортов, аэровокзалов) | ||||
| Т-8 | Зона сооружений и коммуникаций связи (АТС) | ||||
| АС | Зоны территорий городского аграрного сектора (сельскохозяйственного и лесохозяйственного использования) | АС-1 | Зона теплиц, цветочного хозяйства, садов, виноградников и питомников | ||
| АС-2 | Зона лесного хозяйства | ||||
| АС-3 | Зона прочего аграрного использования территорий | ||||
| Р | Рекреационные зоны | Р-1 | Зона территорий зелени общего пользования | ||
| Р-2 | Зона территории кратковременного отдыха (территория парков, скверов, рощи, лесопарки, природные заповедники) | ||||
| Р-3 | Зона территорий длительного отдыха (санатории, курорты) | ||||
| Р-4 | Зона территорий открытых пространств (реки, водоемы, прибрежные территории рек) | ||||
| С | Зоны специального назначения | С-1 | Зона кладбищ, крематорий, скотомогильников | ||
| С-2 | Зона временного хранения твердых бытовых отходов (свалки), предприятий по переработке ТБО | ||||
| С-3 | Зона золоотвалов, отстойников | ||||
| РТ | Зоны режимных территорий | РТ-1 | Зона объектов безопасности и обороны (военные базы, в/аэродромы), территории полигонов и военных городков | ||
| РТ-2 | Зоны размещения охраняемых объектов режимных территорий | ||||
| НТ | Резервная зона | НТ-1 | Неудобные и неиспользуемые территории, требующие проведения специальных инженерных мероприятий |
Приложение 2.1
к Градостроительному регламенту
территории города Алматы
Опорный план функционального зонирования территории города Алматы (план современного использования территории)
Приложение 2.2
к Градостроительному регламенту
территории города Алматы
Проектный план функционального зонирования территории города Алматы
Приложение 2.3
к Градостроительному регламенту
территории города Алматы
План-регламент застройки функциональных зон территории города Алматы согласно утвержденному Генеральному плану
Приложение 3.1
к Градостроительному регламенту
территории города Алматы
Карта-схема комплексного экологического зонирования территории города Алматы
Приложение 3.2
к Градостроительному регламенту
территории города Алматы
Карта-схема ландшафтного зонирования территории города Алматы
Приложение 3.3
к Градостроительному регламенту
территории города Алматы
Карта-схема водоохранных зон, прибрежных полос рек и водоемов на территории города Алматы
Приложение 3.4
к Градостроительному регламенту
территории города Алматы
Карта-схема зон особо охраняемых природных территорий города Алматы
Приложение 3.5
к Градостроительному регламенту
территории города Алматы
Карта-схема санитарно-защитных зон кладбищ, промышленных предприятий города Алматы
Приложение 3.6.1
к Градостроительному регламенту
территории города Алматы
Карта ветрового районирования на территории города под размещение жилых домов и общественных комплексов
(часть 1 зимнее время)
Приложение 3.6.2
к Градостроительному регламенту
территории города Алматы
Карта ветрового районирования на территории города под размещение жилых домов и общественных комплексов
(часть 2 летнее время)
Приложение 3.7
к Градостроительному регламенту
территории города Алматы
Карта-схема зонирования территории по условиям реконструкции (формирование системы общегородского центра, линии регулирования застройки - красные линии, малоэтажная не сейсмостойкая застройка)
Приложение 3.8
к Градостроительному регламенту
территории города Алматы
Карта-схема зон ограничений по инженерно-геологическим условиям (сейсмичность, разломы, типы грунтов)
Приложение 3.9
к Градостроительному регламенту
территории города Алматы
Карта-схема строительного зонирования территории города Алматы
Приложение 3.10
к Градостроительному регламенту
территории города Алматы
Карта-схема размещения охраняемых объектов историко-культурного наследия на территории города Алматы
Приложение 3.11.1
к Градостроительному регламенту
территории города Алматы
Карта-схема зон полос отчуждения (санитарно-защитных зон) транспортных и инженерных коммуникаций на территории города Алматы (транспортные и канализационные коммуникации)
Приложение 3.11.2
к Градостроительному регламенту
территории города Алматы
Карта-схема зон полос отчуждения (санитарно-защитных зон) транспортных и инженерных коммуникаций на территории города Алматы (коммуникации электроснабжения и газоснабжения)
Приложение 3.11.3
к Градостроительному регламенту
территории города Алматы
Карта-схема зон полос отчуждения (санитарно-защитных зон) транспортных и инженерных коммуникаций на территории города Алматы (коммуникации теплоснабжения и водопровода)
Приложение 4.1
к Градостроительному регламенту
территории города Алматы
Ветровая карта территории города Алматы и принципы застройки территории города с учетом ее аэрации
Градостроительные рекомендации по ориентации улиц, зданий и открытых пространств при проектировании представлены в соответствии с Розой Ветров, установленной СП РК 2.04-01-2017 «Строительная климатология» и согласно данным РГП «Казгидромет».
Алматы, как крупный город, имеет свои уникальные климатические особенности, одной из которых является распределение направлений ветра. Согласно общей картине розы ветров для этого региона, преобладающие направления ветров - это северо - северо-восточное, юго-западное и южное. Зимой, в наименее ветренное время года, особенно выделяются эти направления. Понимание этих особенностей и их учет в градостроительстве могут принести значительные выгоды, обеспечивая естественную вентиляцию, улучшая качество воздуха и создавая более комфортный городской климат.
При выборе направления для расположения длинных зданий и улиц, особое внимание стоит уделить северо - северо-восточному и юго - юго-западному направлению, так как они совпадают с преобладающими направлениями ветра.
Направление ветра может иметь значительное влияние на различные аспекты градостроительства, включая естественное охлаждение, вентиляцию зданий, уровень шума и даже распространение загрязнений.
Исходя из этого, необходимо учитывать следующие градостроительные рекомендации для города Алматы:
1. Ориентация улиц.
При планировании новых районов или перепланировке существующих улицы следует по возможности ориентировать вдоль преобладающих направлений ветра (северо - северо-восток и юго - юго-запад). Это создаст «воздушные коридоры», позволяющие ветру свободно проходить через город, обеспечивая естественное охлаждение и рассеивание загрязнений.
2. Ориентация высотных зданий.
Высотные здания следует располагать так, чтобы максимизировать прохождение ветра и минимизировать создание «вихревых» условий вокруг них, создавая из зданий ветровые коридоры. Здания следует ориентировать вдоль преобладающего направления ветра (северо - северо-восток и юго - юго-запад).
3. Открытые пространства и парки.
Открытые пространства и парки могут быть спланированы так, чтобы служить воздушными коридорами, особенно если они ориентированы вдоль преобладающих направлений ветра.
4. Ориентация свободных пространств между зданиями вдоль вторичного направления ветра (запад-восток).
Следует также стараться осуществлять ориентацию свободных пространств между зданиями с целью создания ветрового коридора в направлении запад-восток. Подобная планировка позволит улучшить ветровой режим и сделать городскую среду более комфортной для жизни.
5. Промышленные объекты.
Промышленные объекты, которые производят загрязнения, следует ориентировать таким образом, чтобы преобладающие ветры переносили эти загрязнения в сторону от жилых районов.
6. Здания с естественной вентиляцией.
Здания должны быть спроектированы так, чтобы использовать естественную вентиляцию, основанную на преобладающих ветрах. Это может включать в себя такие элементы, как вентиляционные шахты, окна, которые могут быть открыты, и атриумы.
Градостроительные рекомендации по ориентации улиц, зданий и открытых пространств при проектировании в соответствие с Розой Ветров позволят принимать обоснованные решения в следующих направлениях:
снижение хаотичной высокоэтажной застройки в верхней части города, ориентация застройки в соответствии с ветровым режимом города;
сокращение практики уплотнения городской застройки (уплотнение застройки, особенно в центральной части города, приводит к уменьшению скорости рассеивания вредных примесей и, как следствие, негативно влияет на качество атмосферного воздуха);
предотвращение постройки домов закрытых и полузакрытых конфигураций: «дома-скобы» и с глухими углами, захватывающие движение воздушных масс и не пропускающие их дальнейшее продвижение;
предотвращение застройки в предгорных районах для того, чтобы здания не мешали движению воздуха;
прекращение высокоэтажной застройки в верхней и центральной частях города, и особенно застройки с ориентацией поперёк основным направлениям ветра.
Рекомендуется создание «вентиляционных коридоров» из улиц, расположенных в направлении север-юг, а именно рекомендуется рассматривать улицы, расположенные в меридиональном направлении, такие как проспекты Достык, Абылай хана, Сейфуллина, Гагарина, а также улицы Момышулы, Ауэзова, Розыбакиева, Тлендиева, Саина, Яссауи и другие, в качестве коридоров для проветривания. Для этого следует предусмотреть меры, направленные на улучшение их аэродинамических характеристик, включая застройку длинными зданиями, вдоль указанных улиц.
Также, необходимо создавать «вентиляционные коридоры», образованные широкими улицами с деревьями, которые дадут возможность чистому воздуху спускаться с гор в город. Эти меры помогут создать эффективные условия для проветривания города.
Приложение 4.2
к Градостроительному регламенту
территории города Алматы
Ж-1 - Усадебная застройка:
| Индекс типа зоны | Разрешенные виды функционального использования территории» | Неосновные и сопутствующие виды функционального использования территории | Разрешенные виды функционального использования территорий при наличии согласования соответствующих уполномоченных структурных подразделений (управлений) местного исполнительного органа |
| 1 | 2 | 3 | 4 |
| Ж-1 Усадебная застройка с земельным участком 1000 м2 и более, 600м2, 400 м2 (при наличии гос.акта права частной собственности на земельный участок для существующей застройки) | Отдельно стоящие жилые дома усадебного типа не более 2-х этажей высотой 8 м*); магазины, без специализированных магазинов строительных материалов, магазинов с наличием в них взрывоопасных веществ и материалов. | Надомные виды деятельности в соответствии с санитарными и противопожарными нормами; сады, огороды; бани, сауны при условии канализования стоков; сооружения, связанные с выращиванием цветов, фруктов, овощей: парники, теплицы, оранжереи и т.д.; хозяйственные постройки; встроенные или отдельно стоящие гаражи, а также открытые стоянки, но не более чем на 2 транспортных средства на 1 земельный участок. | Детские сады, иные объекты дошкольного воспитания; школы начальные и средние не более 3 этажей (таблица 9.2 СП РК 2.03-30-2017); культовые сооружения; объекты обслуживания, не превышающие разрешенные размеры; предприятия общественного питания; кабинеты практикующих врачей, центры народной и др. медицины; помещения для занятий спортом; библиотеки; аптеки; небольшие гостиницы, пансионаты; почтовые отделения, телефон, телеграф, пожарные депо с расчетным количеством необходимых пожарных автомобилей для обслуживания населения. |
*) СП РК 2.03-30-2017 «Строительство в сейсмических зонах». Раздел 9.2. За высоту здания принимается разность отметок среднего уровня спланированной поверхности земли, примыкающей к зданию, и верха наружных стен (без учета верхних технических и мансардных этажей) или низа стропильных конструкций.
Предельные значения параметров земельных участков и разрешенного строительства должны соответствовать показателям нижеприведенной таблицы:
Предельные параметры разрешенного строительства Ж-1 - Усадебная застройка (1-2 этажа высотой 4 м и 8 м), земельный участок (с учетом площади застройки) 1000м2 и более, 600м2, 400м2 (при наличии акта права частной собственности на земельный участок для существующей застройки)
| Индекс типа зоны | Виды и типы зон по функциональному назначению | Предельные параметры разрешенного строительства | |||||||
| коэффициент застройки*) | обеспеченность общей площадью жилищного фонда (ЖФ) на 1 человека, м2/чел **) | плотность населения, чел/га | плотность застройки***), м2/га | плотность жилой застройки****), м2/га | плотность зстройки жилищного фонда (ЖФ) **), м2 общей площади /га | доля нежилого фонда в объеме фонда застройки, % | предельная высота/этажность зданий (для жилых зданий количество наземных этажей) | ||
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 |
| Ж-1 | Усадебная застройка, земельный участок 1000 м2 и более | ||||||||
| Ж-1.1 | Территории пассивной реконструкции (уплотнение существующей застройки) |
|
|
|
|
|
|
|
|
| Ж-1.1.1 | Участок жилой застройки | 0,15 | 37,5 | 30 |
| 1500 | 1125 |
| 1-2 |
| Ж-1.1.2 | Группа жилой застройки |
| 30 | 1632 | 1484 | 1113 | не более 10% | ||
| Ж-1.2 | Территории комплексной реконструкции |
|
|
|
|
|
|
|
|
| Ж-1.2.1 | Участок жилой застройки | 0,15 | 37,5 | 30 | 1650 | 1500 | 1125 |
| 1-2 |
| Ж-1.2.2 | Группа жилой застройки |
| 30 | 1632 | 1484 | 1113 | не более 10% | ||
| Ж-1.2.3 | Жилой микрорайон |
| 29 | 1600 | 1454 | 1091 | не более 10% | ||
| Ж-1.2.4 | Жилой район |
| 28 | 1529 | 1390 | 1042 | не более 10% | ||
| Ж-1.3. | Территории нового строительства |
|
|
|
|
|
|
|
|
| Ж-1.3.1 | Участок жилой застройки | 0,15 | 37,5 | 30 | 1650 | 1500 | 1125 |
| 1-2 |
| Ж-1.3.2 | Группа жилой застройки |
| 30 | 1632 | 1484 | 1113 | не более 10% | ||
| Ж-1.3.3 | Жилой микрорайон |
| 29 | 1600 | 1454 | 1091 | не более 10% | ||
| Ж-1.3.4 | Жилой район |
| 28 | 1529 | 1390 | 1042 | не более 10% | ||
| Ж-1 | Усадебная застройка, земельный участок 600 м2 | ||||||||
| Ж-1.1 | Территории пассивной реконструкции (уплотнение существующей застройки) | ||||||||
| Ж-1.1.1 | Участок жилой застройки | 0,25 | 37,5 | 50 |
| 2500 | 1875 |
| 1-2 |
| Ж-1.1.2 | Группа жилой застройки |
| 49 | 2701 | 2455 | 1842 | не более 10% | ||
| Ж-1.2 | Территории комплексной реконструкции |
|
|
|
|
|
|
|
|
| Ж-1.2.1 | Участок жилой застройки | 0,25 | 37,5 | 50 | 2750 | 2500 | 1875 |
| 1-2 |
| Ж-1.2.2 | Группа жилой застройки |
| 49 | 2701 | 2455 | 1842 | не более 10% | ||
| Ж-1.2.3 | Жилой микрорайон |
| 47 | 2613 | 2375 | 1781 | не более 10% | ||
| Ж-1.2.4 | Жилой район |
| 44 | 2429 | 2209 | 1656 | не более 10% | ||
| Ж-1.3. | Территории нового строительства |
|
|
|
|
|
|
|
|
| Ж-1.3.1 | Участок жилой застройки | 0,25 | 37,5 | 50 | 2750 | 2500 | 1875 |
| 1-2 |
| Ж-1.3.2 | Группа жилой застройки |
| 49 | 2701 | 2455 | 1842 | не более 10% | ||
| Ж-1.3.3 | Жилой микрорайон |
| 47 | 2613 | 2375 | 1781 | не более 10% | ||
| Ж-1.3.4 | Жилой район |
| 44 | 2429 | 2209 | 1656 | не более 10% | ||
| Ж-1 | Усадебная застройка, земельный участок 400 м2 (при наличии акта права частной собственности на земельный участок) | ||||||||
| Ж-1.1 | Территории пассивной реконструкции (уплотнение существующей застройки) | ||||||||
| Ж-1.1.1 | Участок жилой застройки | 0,37 | 37,5 | 74 |
| 3700 | 2775 |
| 1-2 |
| Ж-1.1.2 | Группа жилой застройки |
| 72 | 3963 | 3603 | 2702 | не более 10% | ||
| Ж-1.2 | Территория комплексной реконструкции существующей застройки |
|
|
|
|
|
|
|
|
| Ж-1.2.1 | Участок жилой застройки | 0,37 | 37,5 | 74 |
| 3700 | 2775 |
| 1-2 |
| Ж-1.2.2 | Группа жилой застройки |
| 72 | 3963 | 3603 | 2702 | не более 10% | ||
| Ж-1.2.3 | Жилой микрорайон |
| 69 | 3776 | 3433 | 2574 | не более 10% | ||
| Ж-1.2.4 | Жилой район |
| 62 | 3405 | 3095 | 2322 | не более 10% | ||
Примечание:
*) Коэффициент застройки: Отношение площади территории, занятой застройкой, в габаритах наружных стен, к площади территории данного участка. СН РК 3.01-01-2013 (с изменениями и дополнениями по состоянию на 19.04.2024 г.). п. 3.17.
**) Общая площадь жилища - сумма жилой и нежилой площадей жилища (полезная площадь) и площадей балконов, лоджий, веранд, террас, рассчитанных с применением понижающих коэффициентов в соответствии с НТА (Закон РК «О жилищных отношениях» №94-1 от 16.04.1997 по состоянию на 18.11.2022 г.)
***) Плотность застройки: Суммарная площадь этажей застройки наземной части зданий и сооружений в габаритах наружных стен, приходящихся на единицу территории (м2/га). СН РК 3.01-01-2013 (с изменениями и дополнениями по состоянию на 19.04.2024 г.). п. 3.28.
****) Плотность жилой застройки: Суммарная площадь этажей наземной части жилого дома и встроенно-пристроенных нежилых помещений в габаритах наружных стен, приходящихся на единицу территории жилой, смешанной жилой застройки (м2/га) застройки наземной части зданий и сооружений в габаритах наружных стен. Приходящихся на единицу территории (м2/га) СН РК 3.01-01-2013 (с изменениями и дополнениями по состоянию на 19.04.2024 г.). п. 3.29.
Примечания:
СП РК 3.01.102-2012. 5.1.12.1. Расстояния между фронтальной границей участка и основным строением, от границ землевладения до строений, а также между строениями - принимаются в соответствии с требованиями СП РК 3.01.102-2012. (Планировка и застройка районов индивидуального жилищного строительства).
СП РК 3.01.102-2012. 5.1.12.2. Расстояние от окон жилых помещений до стен дома и хозяйственных построек (сарая без содержания скота и птицы, гаража, бани), расположенных на соседних (смежных) участках, по санитарным и бытовым условиям должно быть не менее 6 м.